房地产行业2016年中期策略:行业下行,把握未来业绩与估值剪刀差
地产投资:下半年增幅收窄
2016年前五个月地产投资拐点已现。1-5月份,全国房地产开发投资同比增长7 %,增速比1-4月份下降0.2个百分点。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资,而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。一般来说,商品房的热销使去化周期降到低点,开发商加快建设使之达到预售条件,再带动土地新开工意愿,其次再是进一步拿地补库存。我们可以看到,今年年初至今从商品房销售到新开工到土地购置的传导显著,而目前商品房销售的拐点已至,地产投资增速也有所放缓。
我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高,商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。目前地产销售增速的拐点已至,而前五个月的地产投资增速主要来自于新开工和工程进度的加快,因此我们预测今年地产的投资增速会在下半年有所下滑,预计全年地产投资增速为4%,而年末单月同比增速降至2%。
商品房销售:回调出现,下半年增速将进一步回落
2016年五月份房地产市场如期降温,增速较前四个月有所回落。2016年3月25日,上海和深圳分别出台了楼市调控、限购政策,提高购房门槛,旨在打击改善性需求和投资性需求。2016年4月21日,住建部开始牵头排查首付贷资金流向,首付贷等房地产场外配资放大杠杆问题被纳入互联网金融专项整治的重点领域。同时,5月份南京、苏州等热点二线城市相继开始对土地市场进行调控。地产政策转向主要针对一线城市的投机性购房需求,但也同时影响到其它城市的购房热情,我们可以看到一线城市成交量同比持续下滑,并且带动二、三线城市增速下滑。 根据历史上的几次收紧政策,我们可以看到的几点规律是:1)不管是限购还是提高首付比例,政策调控下一线楼市确实会出现回调。2)政策一旦放松,一线城市的楼市又立刻回暖。根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2-3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已现,而去年下半年的成交基数也比较高,目前投资和新开工的热度将持续一段时间(一季度成交火热的滞后反应),且部分一二线城市仍然地王频出,因此政策难以转向,我们认为未来半年销售增速将持续回落。
房价:短期企稳,长期继续走高。
短期来看,M2与房价的剪刀差已经开始扩大,因为我们认为短期内房价将会企稳。长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。值得注意的是,5月份个人按揭贷款累计同比增长又创新高,达到58.5%,而去年同期只有4.4%的涨幅。高信贷高杠杆对M2造成了放大作用,而目前个人按揭贷款占银行贷款的比例已经非常高,我们认为杠杆进一步放大的可能性不大,因此未来一线城市的房价将与货币宽松程度高度相关。根据中泰宏观团队的预测,下半年地产投资增速的下降将为货币政策进一步宽松提供条件,因此我们认为房价长期仍将继续走高。
地产板块投资机会:
板块投资机会--短期内较难跑赢大盘:从历史上地产基本面和地产指数来看,当地产行业处于小周期向上时,地产指数较大盘指数有相对收益,当地产行业处于小周期向下时,地产板块无法跑赢大盘。地产小周期一般为3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已现,而去年下半年的成交基数也比较高,目前投资和新开工的热度将持续一段时间(一季度成交火热的滞后反应),且部分一二线城市仍然地王频出,因此政策难以转向,我们认为未来半年销售增速将持续回落。因此,我们判断未来一段时间地产板块难以跑赢大盘,但是目前基金配置地产股的仓位处于历史低位,我们认为两种情况下地产板块将有相对收益:1)根据中泰宏观团队的预测,下半年地产投资增速的下降将为货币政策进一步宽松提供条件,若降息预期兑现,则地产板块将迎来配置机会。2)若基本面回调后估值继续下行,高成长的个股出现业绩和估值相背离的情况,则是很好的买入机会。
三大类标的:
龙头地产股的投资机会:我们比较过去几年招保万金等地产龙头和地产基本面的走势,从估值的角度看,地产龙头股的P/E和地产基本面吻合得很好,估值走势向上的买入点很好的吻合了地产基本面小周期向上的底部。目前成交的拐点已现,我们认为除非降息落地或流动性宽松进一步超预期,否则地产小周期向下基调已定,蓝筹股也难有估值提升。值得注意的是,2010年7月到2012年1月,蓝筹地产股P/E下行,而地产股股价维持平稳,正是由于龙头业绩增长稳定。我们认为,在大周期向下的过程中,地产龙头的行业市占率越来越大,且行业整合预期强烈,“地产”这块蛋糕或许会逐渐变小,但是龙头的占有率越来越大,因此地产龙头的业绩不会随小周期向下而产生剧烈波动。地产基本面下行,将导致估值短期内下行,当地产龙头业绩增长和估值下行的剪刀差加大时,或是蓝筹地产股买入机会。建议关注:招商蛇口、保利地产(未覆盖)。
二线蓝筹的投资机会:把握估值和价值的剪刀差,寻找业绩高增速、低估值标的:
我们总结了主要地产股2015年全年、2016年一季度和2016年前五个月的销售额增速(部分公司未披露一季度和前五个月的销售情况),并对此作出排序,其中除了地产龙头保利、万科、金地之外,新城控股、首开股份、华夏幸福、北辰实业和世联行前五月或一季度累计销售额增长超过50%,而房地产开发公司的销售收入增长会在未来的结算中体现,因此我们看好这些销售高增速公司1-2年内的业绩。重点推荐新城控股、首开股份等业绩高增速,估值偏低的企业。
重组、转型预期个股:2016年5月份,传出证监会叫停四类跨界定增;6月17日,证监会又发布了《上市公司重大资产重组管理办法》的决定,核心思想是严控借壳上市。我们认为:1)对于并购重组一直是鼓励和支持的,但是并购重组的质量受到重点关注;2)对于借壳上市的标准和认定一直是趋严的。但在小市值的地产公司中,我们相信还是有部分估值偏低、拥有转型预期的公司值得关注。在选择标的上,我们建议选择:1)NAV折价较高的。转型、壳类公司的价值实际上就是资产+看涨期权。2)预期转型政府鼓励和扶持的行业(例如教育、医疗、制造业则并购成功率较高)。时机把握上,需要注意目前小市值公司股价还是偏高,而所有的转型标的,由于政策风险,重组进度较难控制,建议待估值下杀到底部再选择合适的标的买入。建议关注:预期转型大健康的天宸股份和宋都股份、预期转型半导体、物联网行业的万业企业。
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