改革开放以来，我国房地产业得到了极快的发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。进入2003年，房地产由于发展规模过大、结构不合理、价格过高，开始进行调控。到了2007年，由于中央加强了住房保障制度(体系)的建设，房地产开发规模和结构虽然得到了有效的控制和相应的调整，但是价格仍然居高不下，市场处于观望状态，调控还没有到位。2008年，由美国住房信贷(次贷)问题引发了全球性金融经济危机。为了应付国际经济金融危机，我国实行了积极的财政政策和适当宽松的货币政策，出台了4万亿扩大内需的投资计划(政策)。2009年上半年，银行贷款达到了7.37万多亿元，由于流动性充足，放松了对房地产开发贷款和住房抵押贷款的限制。天价“地王”和高价“楼市”重新出现在一些城市。楼市泡沫在原有的基础上又开始积累。中央不得不再次调整房地产信贷政策。于是就形成了这样一种怪现象：银行收紧房地产信贷，房地产市场就处于观望状态(有价无市)；银行放松房地产信贷，就会出现天价“地王”和天价楼市。解决这个问题的根本出路，就是要在认识我国房地产业迅速发展客观必然性的基础上。加强房地产市场调控和管理，完善房地产制度的建设。

        　　房地产业快速发展是我国目前经济社会发展阶段的客观要求

        　　我国房地产业大发展，是由我国目前所处的经济社会发展阶段决定的，是不以人们的主观意志为转移的。否认这种客观必然性，以及房地产业发展对国民经济(发展)的贡献和作用，是不对的。

        　　中国当代房地产业，是改革开放的产物。建立社会主义市场经济体制，要求把城市土地使用权商品化，建立了土地使用权市场，有效配置城市土地资源；城市住房实行货币分配，把住房市场与住房保障有机地结合起来，建立完善的住房制度；把城市建设管理体制纳入了市场经济运行的轨道。这些改革就为房地产业发展奠定了体制基础。

        　　改革开放推动了中国经济现代化的发展。工业化促进了城市化。2008年我国城市化水平已经达到45.7%，进入了城市化的加速发展时期。预计到2020年我国城市化水平达到63.7%，城镇人口达到约8.8亿。城市化加速了人口向城镇集中和城市第二、第三产业的发展，从而对房地产业发展提出了巨大的需求。同时，当代各国房地产业发展的理论与实践一再证明，一国居民平均国民收入达到3000美元，就进入对住房巨大的需求时期。我国目前正处于这样一个发展阶段。工业化的进行和城市化的加速发展，以及居民收入水平的提高，就为房地产业发展提供了广阔的经济基础。

        　　目前我国房地产业大发展，就是建立在这样体制和经济基础之上的，是完全符合经济社会发展规律的。房地产业发展的基础是深厚的，需求是巨大的，空间是广阔的，前景是光明的。这是我们必须肯定的。

        　　房地产市场不完全竞争性要求国家干预或弥补市场的无效性

        　　房地产业是一个特殊的行业。房地产市场是一种不完全竞争市场。由于土地的稀缺性或供给的有限性，房地产位置的固定性，以及房地产产品的差异性，决定了房地产企业之间的竞争，成为不完全竞争，即成为在一定地域内少数房地产开发企业之间的环形竞争。在不完全竞争或环形竞争中，由于开发企业数量少，极容易通过合谋，不管是以公开的还是秘密的方式达成的价格协议，就排除了它们之间的竞争。通过协议或合谋的方式形成的价格，就是房地产垄断价格。关于这种土地或房地产垄断价格，马克思明确指出：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”(《马克思恩格斯全集》第25卷第873页)既然房地产垄断价格，既与一般通过部门之间竞争形成的“生产价格”决定的市场价格无关，也与通过部门内部竞争形成的“价值”决定的市场价格无关，表明了在这种垄断价格形成中排除(斥)了竞争的同时，也就排除了供求决定价格，价格调节供求的市场机制(作用)。一旦供求、竞争和价格等市场机制失去对经济的调节作用，就形成了“市场失灵”或“市场无效”的状况。

        　　房地产“市场失灵”或“市场无效”，要求通过国家对市场进行弥补或干预。但是在我国有一些人，把房地产市场看作是完全竞争市场，认为房地产价格是由房地产供求关系决定的。根据这种理论和观点，为了解决房地产价格居高不下的状况，于是就要求加大土地供应量。而实践的结果是：增加了的土地供应量，一部分囤积在开发商手中，成为房地产开发商的土地储备，出现了“晒地皮”的现象，没有形成房地产有效供给；另一部分经过开发建设，虽然形成了房地产市场的供给量，但是由于房地产价格过高，只是增加了房地产市场上空置房的数量，也没有形成有效需求。载德梁行的数据显示，1998年到2008年，房地产开发购地总计31.3万亿平方米，到2008年底，仅使用19.4亿平方米，还有约12亿平方米留在开发商手中。《中国证券报》7月22日也报道，2007年的“地王”还在“晒太阳”。合富辉煌市场研究部完成的一份关于广州“地王”的报告指出，2007年出让的27幅地块，直到今年(2008年)6月仍有24块“地王”未出售或未动工，约合土地面积121.4万平方米，可建筑面积232.4万平方米。2008年广州全年出让住宅用地仅为125万平方米，约合建筑面积277万平方米。“晒太阳”的“地王”相当于2008年全年住宅用地总和。根据不完全统计，目前北京约有12块2007年高价地仍然处于闲置或延迟开工状态，其中有6块位于房山、顺义和门头沟等郊区，大约占出让土地总量的一半。房地产市场这种实践清楚地表明，企图单纯通过加大土地与房地产供给，不仅没有达到抑制房地产价格上涨的目标，反而推高了地价和房价，形成了无效供给，制造了房地产泡沫，同时还把居民即真正住房需求者，排挤出了房地产市场。只是到了2007年下半年，国家加大了保障住房建设的力度，改变了银行房地产信贷的方向，提高居民住房有效需求，才解决了一部分居民迫切的住房问题。但另一方面也形成了高价房滞销，开发商资金链断裂，市场处于观望状态。

        　　近两年来，国家为了应对国际金融经济危机给我国经济发展带来的困难，实行了扩大内需的政策，推出了增加4万亿的投资计划。由于积极的财政政策和适度宽松的贷币政策的实行，特别是降低了开发商自有资金比例和放松第二套住房贷款，一部分货币就流向了房地产，于是各地又出现了“地王”和“天价”楼市的现象。2009年5月21日，北京富力地产以超出挂起始价近4倍的10.22亿元天价，拿走了广渠门10号地，成为2009年北京第一个“地王”。一个月以后，通州九棵树地块以17.4亿元成为新的“地王”。仅隔一天，朝阳区奥运村一块住宅用地，以19.6亿元成了又一个新“地王”。6月30日，广渠门15号地以40.6亿元出让，楼面地价达到了1.6万元，成为新的“地王”。7月6日，大兴区黄村镇19号商业金融混合用和20号居住用地，经过243轮竞价后，以30.25亿元被人拿走，成为大兴区的“地王”。不仅北京，6月10日，某开发商以单价每平方米1.53万元拿下广州珠江新城地块，成为广州的新“地王”。随后上海松江区和徐汇区两块地以9.57亿元和12亿元出让，成为上海新“地王”。某开发商以26.1亿元拿下深圳三块捆绑商住地块，成为深圳“地王”。宁波一块土地以10.23亿元出让，成为当地的“地王”。2007年的现象又在各地重演。

        　　“地王”和“天价”楼市出现并不奇怪。土地的有限性，一方面决定了房地产供给的有限性和垄断性，另一方面决定了投机的可能性和有利性，自然就形成了马克思所说的土地(房地产)市场价格不再由部门之间和部门内部竞争形成的生产价格和价值来决定，而是“只由购买者的购买欲和支付能力决定”。在我国目前的情况下，房地产开发商和房地产投资投机者的“购买欲”，就表现为通过囤积土地和房地产等待价值的增值；而他们巨大的支付能力，则是通过银行等金融的贷款支持和加强的。当“购买欲”是为了通过购买价格与出售价格之间的差额取得利润，就必然使加大了的土地和房地产供给成为推高土地和房地产价格的手段。在这种目的和手段的推动下，最终的结果肯定是土地和房地产价格越来越高，泡沫越吹越大。这就是房地产“市场失灵”或“市场无效”的集中表现。

        　　房地产“市场失灵”或“市场无效”，只是说明由于房地产市场的不完全竞争性，特别是由于土地的稀缺性和有限性，决定了房地产供给不可能无限地满足市场需求。在需求大于供给发展趋势的情况下，房地产价格上涨的趋势是必然的。房地产又是居民的消费必需品。为了解决房地产供求矛盾，国家对房地产市场供求的干预，不是不增加供给，而是根据经济社会发展水平，土地资源状况，居民支付能力等状况，有计划地确定土地和房地产供给量，通过加强房地产市场调控和管理，建立住房保障制度，提高居民住房支付能力等办法，解决房地产市场供求矛盾，满足居民住房消费的需求。但是绝对不能因为房地产“市场失灵”，使增加了的土地供给，成为开发商手中的土地储备，增加了房地产供给成为房地产开发商和房地产投资投机者获得的工具(手段)。

        　　国家干预或弥补房地产“市场失灵”或“市场无效”的根本办法，就是完善房地产制度建设，规范房地产经济运行。

        　　完善房地产制度建设，规范房地产经济运行

        　　房地产(经济)是土地和房地产(物质)及在其上面确立(建立)的权利关系。所以，只有完善房地产制度建设，才能从根本上规范房地产经济发展和运行。根据目前房地产发展和运行的状况，重点应当加强城市土地产权制度建设；房地产金融制度建设；房地产市场和住房保障制度建设；房地产收益分配和租税费制度建设。

        　　(一)完善城市土地产权制度建设

        　　土地产权制度建设，是市场经济体制下房地产经济发展和运行的基础。土地产权制度涉及的是房地产经济领域最基本的经济关系，诸如中央与地方、国家与各类经济主体、国家与房地产企业和居民个人、城市与乡村等方面的关系。这些关系虽然在国家《宪法》《物权法》《房地产管理法》《土地管理法》以及其他相应法律法规都做出了明确的规定与规范，但是在执行和操作过程中，还有一些问题需要进一步明确。

        　　——坚持城市土地国家所有权。马克思说：“地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”(《马克思恩格斯全集》第25卷第698页)。列宁指出：“土地国有就是全部土地收归国家所有。所谓收归国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利”(《列宁全集》13卷第313页)。地租只能(应当)归国家，否则就是对土地所有权的侵犯。这是处理中央与地方政府，以及国家与房地产开发商等方面在土地及土地收益方面关系的理论基础，也是解决地方政府“土地财政”的指导原则。

        　　——尽快设立土地发展权。目前在城乡土地关系方面存在的一个突出的问题，就是国家从农民手中取得土地时(土地)价格较低，国家出让土地时(土地)价格较高，由此形成了价格差异。这种价格差异，实际上就是由土地发展权决定土地发展权收益。为了解决在这方面存在的矛盾或问题，首先，应当完善土地产权制度，即在法律上明确确立(设立)土地发展权，使农转非时形成的土地发展权，显现出来和独立起来。其次，明确土地发展权的归属，即明确是归农民集体所有，还是归国家所有。从我国目前有关法律和经济运行实践方面来看，土地发展权是归国家的。土地发展权究竟应当归谁，虽然理论上存在不同的认识，但是必须从我国实际情况出发，根据公平与效率相结合的原则，尽快明确这个问题，以便从理论上、法律上和实践上科学地解决这个问题。否则土地征用(征购)中发生的问题，就不可能得到根本解决。再次，由于这个问题是城市化过程中土地资源重新配置中一个重大的经济社会问题，所以，不管土地发展权归属，必须用土地发展权收益的全部或部分，对农民实行进城补贴、就业培训和建立社会保障基金。只有这样，才有利于推进城市化发展和社会主义和谐社会的建设。

        　　——加强土地供给和使用的管理。为了防止土地无效供给，推高土地和房地产价格，形成房地产泡沫，必须加强土地供给和使用管理。首先，应当根据城市发展和居民住房的需要，而不是根据“土地财政”的要求，科学地确定土地供给的数量。其次，加强对土地使用监督和管理，必须根据国家有关政策规定，对不按土地出让规定时间开发和使用土地的行为严格执法，该收回的收回，该处罚的处罚。大力抑制土地投机，提高土地使用效益。再次，改变土地出让时单纯采取拍卖出让的方式，应当根据土地使用的不同性质，采用不同出让方式，以便合理确定土地出让价格，更好地发挥土地供给和土地使用的效益。

        　　(二)加强房地产金融制度建设。

        　　房地产业是资金密集型产业。房地产经济发展离不开金融的支持。由于我国目前房地产和房地产金融制度都存在不完善的地方，加大了房地产经济和房地产金融的风险。所以，加强房地产金融制度建设十分迫切。

        　　——提高房地产开发自有资本金的比重。我国房地产开发企业普遍存在着自有资本金比例太低的状况，大约只占开发资本的20%—30%，其余70%—80%主要依赖银行等金融机构的贷款。因此，国家一旦提高开发商开发项目自有资本金的比例，减少向开发商贷款，房地产开发建设规模就会相应缩小。相反，则会迅速扩张。2007年和2009年上半年，充分表明了这种状况。房地产开发商自有资本金规模小，开发项目自有资本金比例低，很容易形成房地产风险。

        　　——采取有效措施控制上市房地产公司在股市上圈钱、土地市场上圈地，推高股价和地价的行为。在我国目前的情况下，房地产上市公司通过在资本市场上融资，成为推高地价和房价的主要因素。据《京华时报》7月21日报道，克而瑞(中国)研究中心的报告显示，今年上半年成交总价处于前十名地块中有60%以上的高价地块，是由有国企背景的企业取得的。因为他们一方面向银行取得贷款容易，另一方面是通过在资本市场进行融资，从而可以获得大量的资本。央视《经济半小时》7月18日报道，最近一个月北京、上海、广州、深圳等城市的八块“地王”，几乎都是上市公司或其控股公司获得。专家分析指出，问题是上市公司取得土地使用权主要不是为了开发，而是变成了资本运作的工具，不仅推高了地价，而且也推高了股价。上市公司在土地市场上高价取得了土地使用权，公司账面价值就提高了；然后再到土地市场上高价拿地，公司账面价值就会进一步提高。央视调查发现，某地产公司在一个月内共竞拍八块土地，支付地价款40多亿元。随着地价和房价的上涨，其股价也大幅上升，今年7月初的股价与去年年底相比，涨幅达到120%。在这种情况下，上市公司就趁着股价处于高位，再去股市上融资、配发新股和增发新股等，然后再用在股票市场上融到的资本，接着再进人土地市场去圈占土地。这样就形成了房价上涨的目的是为了推高股价，股价上涨的目的是为了融资，融资的目的是为了拿天价地，反过来又会推动房价上涨和股价上涨的怪圈。就是在这样的游戏中，房地产企业实现了楼市和股市双丰收。但是吹大了房地产经济泡沫，给国民经济造成了极其恶劣的后果。

        　　——转变房地产信贷投资方向，加大支持住房消费的力度。住房消费的特殊性或矛盾性，主要是由于居民每次收入的少量性和持续性与购买住房一次性支付的巨大差距构成的，房地产金融为解决这个矛盾提供了市场机制或运行条件。这是住房经济发展的客观规律，是解决居民住房问题重要政策的支持措施。问题是在我国目前的情况下，住房抵押贷款没有完全用来支持居民的住房消费，相当一部分贷款却成为投资投机购房者的资金来源，甚至成为开发商骗贷的手段。投资投机购房的目的是为了价值增值，价值增值是通过买进价格与卖出价格的差额实现的。我国目前房地产价格居高不下的一个重要原因，就是由投资投机购房者支持的。他们是住房市场上“买涨不买跌”的群体，由于他们追涨的行为，支撑和抬高了房地产价格。所以，要严格审查住房信贷的性质，控制或抑制投资投机购房贷款，积极支持居民消费信贷。

        　　——改变房地产供求过度依赖银行等金融机构信贷，建立住房资金良性循环体系。我国目前房地产金融严重的问题还在于，一方面，开发商70%一80%的开发资金来自银行等金融机构的贷款，另一方面购房者的资金大部分也来自银行的抵押贷款，结果形成了房地产供给者(开发商)和房地产购买者(需求者)的资金，都来自银行等金融机构。房地产资金循环，实际是由银行等金融机构资金的自我循环构成的。或者说，银行等金融机构，成为房地产供求的始点和终点。在这种资本自我循环中，银行等金融机构、房地产开发商以及投资投机购房者，为了追求他们利润最大化的共同目标，自然就把房地产价格越推越高，制造的房地产泡沫越来越大。同时也就把房地产风险集中在银行，而且积累的越来越大。所以，应当以住房公积金、住房基金、住房储蓄等资金为基础，整合房地产开发、建设、经营和消费基金，建立房地产经济相对独立的资本运行体系。

        　　(三)进一步完善住房保障制度，加强住房市场管理。

        　　住房保障制度，是弥补或干预住房“市场失灵”的特殊方式。我国住房保障制度，虽然1998年在住房贷币化改革方案中已经提出并开始建设，但是进展较慢。只是到了2007年，国家为了加强对房地产市场的调控和管理，才加快了住房保障制度的建设步伐。目前我国住房保障制度虽然基本建立了起来，但是还需要进一步完善。

        　　根据目前住房保障制度发展的状况，首先，应当进一步完善住房保障制度法律法规建设，必须根据城市经济社会发展水平和财政状况明确住房保障范围、保障水平和保障方式。其次，建立稳定的有保障的住房保障资金来源渠道和资金的供给。再次，多方面增加保障性住房的供给。第四，建立健全住房保障管理机构等。就保障方式来说，应当改变目前主要采取的实物或“砖头”补贴以及以购买为主的保障方式，应当把“补砖头”与“补人头”，出售与出租、补贴与价格管制等方式有机地结合起来，以适应不同的补贴标准及不同保障对象的需求。

        　　高收入者住房，虽然是通过市场即由住房市场通过住房市场价格供给的，但是这种住房市场也存在“市场失灵”的问题，因此也需要国家进行调控和管理。第一，加强供给管理，主要是加强土地供给管理。土地的有限性，决定了不能无限地供给高收入者住房用地。必须根据公平与效率的原则，优化土地资源的配置，提高土地使用效益。第二，根据我国人多地少的国情，必须贯彻执行“适度消费”的原则，应当确定高收入者占有住房的最高数量。对于超标(量)占有住房资源者，应当收取高额累进税。第三，由垄断性住房市场决定的垄断性住房高价，使住房供给者取得了高额垄断利润。高额垄断利润不符合市场经济条件下公平和效益的原则，不符合投资与收益对等的原则。应当通过税收的方法，把这部分价值收归国有，并把这部分收入，纳入住房保障基金，加大住房保障资金支持的力度。

        　　(四)完善租税费体系，加强房地产收益分配和管理

        　　取得收益或实现房地产价值，是房地产经济运行的最终目的。完善房地产收益制度，规范房地产收益分配形式，是加强和完善房地产调控和管理的重要机制(手段)。房地产收益主要是由土地所有权、通过房地产生产再生产各个环节提供的投资、生产的房地产产品和各类房地产服务机构提供各种服务形成的价值，以及由于经济发展社会进步引起的房地产价值增值的价值等构成的。房地产收益通过分配与再分配，就形成了地租、利润、税收和各种收费等。当前房地产收益不合理主要表现为地方政府通过出让土地形成的“土地财政”，过高的房地产利润，国家地租流失，各种税费过多和不合理等状况。所以通过完善房地产租税费制度，理顺房地产收益分配关系，就为促进房地产经济健康和可持续发展提供了保障。

        　　——地租必须收归国有，即收归中央政府所有。目前这方面存在的主要问题是，一方面，城市土地地租成了地方政府“土地财政”的主要构成部分，另一方面，土地增值价值部分，则成了囤积土地的开发商和投资投机购房者利润的重要来源。这种状况，不仅使国家在经济上遭到了损失，破坏了城市土地国家所有权制度，而且为土地和房地产投机者提供了条件。马克思明确指出：“在迅速发展的城市内，特别是在像伦敦那样按工厂方式从事建筑的地方，建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”(《马克思恩格斯全集》第25卷第672页)所以，城市房地产经济中地租，必须收归国家所有。只有这样才能更好地解决中央与地方在土地方面的关系，特别是地方政府的“土地财政”问题，以及在土地和房地产方面存在的投机行为。

        　　——尽快开征物业税，完善房地产税收制度。我国房地产税收方面的主要问题，不仅是税收种类多和不规范，但是最核心的问题是房地产保有环节没有税收。由于保有环节没有税收，就为房地产开发商囤积土地和房地产投资投机提供了机会。同时由于交易环节不仅税收多而且重，制约了房地产交易市场的发展，特别是存量房地产进入市场，不利于房地产资源优化配置，造成了房地产闲置和浪费，以及居民住房的困难。所以迅速开征物业税，成为优化房地产资源配置，理顺房地产收益分配关系，完善房地产税收制度的中心任务。

        　　——房地产收费，主要是在房地产生产再生产过程相关部门为房地产经济运行提供了服务取得的劳务收入。目前主要是收费项目太多和不规范。这种状况，不仅不利于房地产经济规范运行，而且也不利于政府职能的转变。所以应当简化收费项目，规范收费行为，才能促进房地产经济发展。

                                                                                          来源：《中国房地信息》